في زمن تتسارع فيه المعاملات العقارية وتتشابك المصالح بين الناس، قد يبيع أحدهم بيته أو أرضه دون أن يُخبر شريكه أو جاره القريب… وهنا قد يقع الظلم دون قصد.
فما الحل الذي وضعه الإسلام منذ أكثر من 1400 سنة لضمان الحقوق ومنع الضرر؟
إنه “حق الشفعة” – ذلك النظام الفقهي العظيم الذي يمنح الجار أو الشريك فرصة عادلة لحماية مصالحه.
المقدمة
موضوعنا اليوم يتناول أحد أهم الحقوق التي نظمها الإسلام في المعاملات، وهو ” حق الشفعة “، ذلك الحق الذي يضمن للشريك أو الجار أن لا يتضرر من بيع عقار بجواره دون علمه، فيُعدّ نظام الشفعة من النظم القانونية والفقهية الدقيقة التي أرساها الإسلام لحفظ الحقوق، ودرء الضرر، وتحقيق العدالة في التصرفات العقارية. ويكتسب هذا البحث أهميته من كونه يتناول موضوعًا ما زال حيًّا في الواقع المعاصر، حيث تزداد الحاجة إلى فهم آلية الشفعة وأحكامها وشروطها في ضوء الشريعة الإسلامية، وكذلك في إطار القوانين المدنية الحديثة.
في هذا البحث، نتناول تعريف الشفعة لغةً واصطلاحًا، ونقف على حكمها الشرعي، والشروط اللازم توفرها لصحتها، مع عرض الآراء الفقهية للمذاهب الأربعة حولها. كما نسلط الضوء على تطبيقات الشفعة في الواقع، ونقارن بين الشفعة كما وردت في الشريعة، وتلك المطبقة في القوانين المدنية العربية. وختامًا، نعرض نموذجًا لدعوى شفعة كما يُقدم في المحاكم، مما يجعل هذا البحث مرجعًا متكاملًا نظريًا وعمليًا.
إقرأ أيضا:التدخين : الآثار السلبية على الصحة وسبل الوقايةحق الشفعة
تعريف الشفعة
في اللغة: هي الضم والشفع الذي هو ضد الوتر، والزيادة، والإعانة، والعين، والجنون
في الاصطلاح: عرفها
- الحنفية: هي حق تملك العقار جبرا بما قام على المشتري لدفع ضرر الجوار.
- الشافعية:هي حق تملك قهري يثبت للشريك القديم على الشريك الحادث فيما ملك بعوض.
- الحنابلة:هي استحقاق الشريك اخذ حصة شريكه من يد من انتقلت إليه بعوض مالي مستقر.
- المالكية:هي اخذ الشريك حصة شريكه جبرا شراء.
أهمية الشفعة من منظور اجتماعي
- تمنع دخول الغرباء إلى شراكات قائمة دون علم الشركاء.
- تضمن استقرار الملكيات العقارية للأسر والعائلات.
- تعزز من احترام حقوق الجار وعدم التفريط بها.
- تقلل من النزاعات القضائية بين الأقارب أو الجيران بعد البيع.
أركان الشفعة
- الشفيع: وهو الآخذ.
- والمأخوذ منه: وهو المشتري الذي يكون العقار في حيازته.
- المشفوع فيه: وهو العقار المأخوذ أي محل الشفعة.
حكم شفعة الجار
أولا: أقوال الصحابة عمر بن الخطاب، وعثمان بن عفان والتابعين سليمان يسار، عمر بن عبد العزيز عن الشفعة بانها لا تثبت للجار مطلقا
إقرأ أيضا:مرض التوحد : أسبابه، أعراضه، وعلاجه المبكر- الدليل على ذلك ما روي عن جابر بن عبد الله رضي الله عنهما قال: (قضي رسول الله صلى الله عليه وسلم بالشفعة في مل ما لم يقسم فاذا وقعت الحدود وصرفت الطلاق فلا شفعة). [صحيح البخاري]
ثانيا: أقوال ابن سرين وابن أبي ليلي والثوري أن الشفعة تثبت للجار
- الدليل على ذلك حديث الشريد بن سويد قال: قلت يا رسول الله أرضي ليس لاحد فيها شرك ولا قسم الجوار فقال: (الجار أحق بسقبه). [سنن ابن ماجة، كتاب الشفعة، باب الجوار رقم 2496، 2/834 وصححه الألباني في صحيح سنن ابن ماجة 2/304]
ثالثا: أقوال الأمام احمد وابن تميمة وابن القيم بانه تثبت الشفعة للجار على جاره إذا كان هناك حق مشترك بينهما كطريق أو مسيل ونحو ذلك
الدليل على ذلك حديث جابر رضي الله عنهما قال: قال رسول الله صلى الله عليه وسلم (الجار أحق بشفعة جاره ينتظر به وان كان غائبا إذا كان طريقهما واحدا). [أخرجه بن داوود]
شروط الشفعة في الإسلام
- الملك المباع مشاعا غير مقسوم.
- أن يكون المباع أرضا.
- المبيع مما يمكن قسمته.
- يكون شقصا بعوض منقلا بعوض.
- الضرر فاحشا، إذا كان في البناء أو الهدم أو يمنع الجار من الانتفاع بملكه على الوجه الأكمل.
- أن يكون الضرر متيقنا حصوله فيما تصرف المالك في ملكه على النحو الذي يريد.
- ألا يوجد من الجار ما يدل على رضاه بما يدعي ضرره.
آراء الفقهاء في حق الشفعة
اختلف الفقهاء في حق الشفعة، وإن اتفقوا على مشروعيتها من حيث المبدأ، وكان الخلاف بينهم يدور حول طبيعتها: هل هي حق تملّك، أم وسيلة لرفع الضرر؟ وفيما يلي ملخص لأقوالهم:
إقرأ أيضا:اللغة العربية : بحث شامل عن أسرار اللغة وأهميتها وطرق الحفاظ عليها- الحنفية: يرون أن الشفعة واجبة إذا تحققت شروطها، ويؤكدون أن المقصود بها دفع الضرر عن الشريك القديم بسبب دخول شخص غريب في الملكية المشتركة، وهو ما قد يؤدي إلى نزاعات.
- المالكية: يعتبرون أن الشفعة حق مستحب، وليست واجبة، وتُشرع لمنع الضرر ولكن بشروط صارمة منها السرعة في الطلب والنية الواضحة.
- الشافعية: يرون أن الشفعة جائزة وليست واجبة، وتشترط فيها أهلية الشفيع وألا يكون هناك ضرر على الطرف الآخر.
- الحنابلة: يقرون الشفعة كوسيلة مشروعة لدفع الضرر، ويشترطون تقديم الطلب فور علم البيع، ويرون أنه لا شفعة إلا في الملك المشاع دون العقارات المفرزة.
بحث عن حقوق الجار في الإسلام
الشفعة في القران والسنة
القران الكريم : قال الله تعالي
- {مَنْ يَشْفَعْ شَفَاعَةً حَسَنَةً يَكُنْ لَهُ نَصِيبٌ مِنْهَا وَمَنْ يَشْفَعْ شَفَاعَةً سَيِّئَةً يَكُنْ لَهُ كِفْلٌ مِنْهَا وَكَانَ اللَّهُ عَلَى كُلِّ شَيْءٍ مُقِيتًا [85]} [النساء:85].
- {وَقَدْ فَصَّلَ لَكُم مَّا حَرَّمَ عَلَيْكُمْ إِلاَّ مَا اضْطُرِرْتُمْ إِلَيْهِ} (الأنعام، 119)
- {قُلْ إِنَّمَا حَرَّمَ رَبِّيَ الْفَوَاحِشَ مَا ظَهَرَ مِنْهَا وَمَا بَطَنَ وَالْإِثْمَ وَالْبَغْيَ بِغَيْرِ الْحَقِّ} (الأعراف، 33)
- {وَمَا آتَاكُمُ الرَّسُولُ فَخُذُوهُ وَمَا نَهَاكُمْ عَنْهُ فَانْتَهُوا} (سورة الحشر الآية 7)
السنة النبوية الشريفة
- قيل عَنْ جَابرِ بْنِ عَبْدِالله رَضِيَ اللهُ عَنْهُ قَالَ: قَالَ رَسُولُ الله صلى الله عليه وسلم: «الجَارُ أَحَقُّ بشُفْعَةِ جَارِهِ يُنْتَظَرُ بهَا وَإِنْ كَانَ غَائِباً إِذا كَانَ طَرِيقُهُمَا وَاحِداً». أخرجه أبو داود وابن ماجه.
- عَنْ أبِي مُوسَى رَضيَ اللهُ عَنْهُ قَالَ: كَانَ رَسُولُ الله صلى الله عليه وسلم إِذَا جَاءَهُ السَّائِلُ، أوْ طُلِبَتْ إِلَيْهِ حَاجَةٌ، قال: «اشْفَعُوا تُؤْجَرُوا، وَيَقْضِي اللهُ عَلَى لِسَانِ نَبِيِّهِ؟ مَا شَاءَ». متفق عليه.
- عن جابر بن عبد اللّه رضي الله عنهما قال: «قضى رسول اللّه صلى الله عليه وسلم بالشّفعة في كل ما لم يقسم، فإذا وقعت الحدود، وصرّفت الطّرق، فلا شفعة» صحيح البخاري
- ذكر جابر رضي الله عنه «قضى رسول الله صلى الله عليه وسلم بالشّفعة في كلّ شركة لم تقسم ربعة أو حائط، لا يحلّ له أن يبيع حتّى يؤذن شريكه فإن شاء أخذ وإن شاء ترك، فإذا باع ولم يؤذنه فهو أحق به»صحيح البخاري
- يقال ان رسول الله صلى الله عليه وسلم: «الجار أحق بسقبه قيل: يا رسول الله، ما سقبه؟ قال: شفعته» صحيح البخاري
- قال رسول الله صلى الله عليه وسلم: «الشفعة في كل شرك من أرض أو ربع أو حائط، لا يصلح أن يبيع حتى يعرض على شريكه فيأخذ أو يدع، فإن أبى فشريكه أحق به حتى يؤذنه» صحيح البخاري
التنازل عن حق الشفعة
- إذا رضي الشريك أو الجار بالبيع أو سكت ولم يعترض خلال مدة معينة، فقد يسقط حقه في الشفعة، وهو ما يتوافق مع شرط “عدم وجود ما يدل على الرضا”.
نماذج واقعية من تطبيق الشفعة
- قصة من الريف: قام أحد المزارعين ببيع جزء من أرضه دون إعلام شريكه في الري، مما سبب ضررًا للشريك، لكون المشتري الجديد أغلق المجرى. تدخل القاضي وأمر بإثبات الشفعة لصالح الشريك، حماية لحقه ورفعًا للضرر.
- في المدينة: قام ساكن ببيع شقته لشخص غريب دون إخبار الجيران، الذين يشاركونه ممراً مشتركاً. وبناءً على القانون المستمد من الشفعة، استطاع أحد الجيران الحصول على الشقة لمنع دخول غرباء يسببون مشاكل اجتماعية.
الشفعة في القوانين المدنية الحديثة في الدول العربية
القانون المصري
- المصدر: القانون المدني المصري رقم 131 لسنة 1948.
- النص القانوني: المادة (935) تنص على أن الشفعة تجوز في العقارات إذا كان الشفيع شريكًا على الشيوع، بشرط إعلان رغبته خلال 30 يومًا من إخطار البيع.
- القيود: لا تجوز الشفعة في الأراضي الزراعية الخاضعة لقانون الإصلاح الزراعي – لا يجوز للمشتري الجديد التصرف بالعقار حتى الفصل في دعوى الشفعة.
القانون الأردني
- المصدر: القانون المدني الأردني رقم 43 لسنة 1976.
- المرجعية: من الفقه الحنفي.
- الحق: يمنح الشريك في الملكية حق الشفعة إذا خشي من ضرر قد يسببه المشتري الجديد.
- القيود: تسقط الشفعة بعد مرور 15 يومًا من العلم بالبيع دون إعلان الرغبة.
القانون التونسي
- المرجع: مجلة الحقوق العينية التونسية.
- الوضع: الشفعة مقررة ولكن في حالات ضيقة، مثل الشراكة في العقار غير المقسم.
- القيود: لا تطبّق الشفعة في العقارات المسجلة في السجل العقاري – لابد من إعلان الرغبة خلال شهر من العلم بالبيع.
القانون المغربي
- المصدر: مدونة الحقوق العينية لسنة 2011.
- الوضع: تَقرُّ الشفعة في حالات الملكية الشائعة فقط.
- القيود: لا تُمنح الشفعة في العقارات المحفظة إلا في حالات محددة جدًّا، ويشترط إعلان الرغبة خلال أجل قصير.
دولة الإمارات العربية المتحدة
- بالرغم من أن القانون الإماراتي ينص على الشفعة، إلا أن التطورات العقارية الحديثة جعلت تطبيقها محدودًا جدًا، خاصة في العقارات المشتركة داخل المجمعات السكنية المنظمة بقوانين الملكية المشتركة (كالبنايات).
دولة قطر
- الشفعة ما تزال موجودة، لكن قانون الملكية الحديثة والتطوير العقاري قلّص من نطاقها بشكل كبير، خاصة في المناطق الاستثمارية.
المملكة العربية السعودية
- بالرغم من وجود الشفعة شرعًا، إلا أن النظام القضائي بات يتجه إلى التضييق في قبول دعاوى الشفعة، لا سيما في حالات عدم الإضرار أو في العقارات الحديثة المقسمة إلكترونيًا (عبر نظام “إفراغ”).
سلطنة عُمان
- النظام القضائي المدني يطبق الشفعة في العقارات المشتركة، لكن غالبًا ما ترد دعاوى الشفعة لتعارضها مع قوانين التسجيل العقاري وتوثيق العقود الرسمية.
أسئلة شائعة
- ما المقصود بالشفعة في الفقه الإسلامي؟
- هي حق يُعطى للشريك أو الجار في شراء العقار المُباع قبل غيره، دفعًا للضرر.
- هل تثبت الشفعة للجار؟
- تثبت عند الجمهور إذا وُجد اشتراك في طريق أو مرفق، أما دون اشتراك فمحل خلاف.
- ما شروط دعوى الشفعة؟
- أن يكون العقار مشتركًا، والمطالبة فورية، وأن يتوافر دليل الضرر.
- هل الشفعة واجبة شرعاً؟
- ليست واجبة، لكنها حق يُراعى فيه دفع الضرر وتحقيق المصلحة.
- لماذا اهتم الإسلام بالشفعة؟
- لأن الملكية ليست فقط حقًا فرديًا بل مسؤولية اجتماعية.
- ولأن العقار ليس مجرد “سلعة” بل يرتبط بالاستقرار والخصوصية.
- ولأن البيع دون إعلام قد يُحدِث اضطرابًا بين الناس ويثير الشكوك.
- ولهذا جاءت الشفعة كحل وسط بين الحق الفردي وحق الجماعة، وهو ما يظهر عبقرية التشريع الإسلامي.
الخاتمة
بعد هذا العرض المستفيض لأحكام الشفعة في الفقه الإسلامي، يتبيّن لنا أن هذه القاعدة الفقهية لم تأتِ عبثًا، بل جاءت لتُراعي مبدأ رفع الضرر وجلب المصلحة، وهو ما يُمثل جوهر الشريعة الإسلامية في سعيها نحو تحقيق التوازن بين الحقوق الفردية والمصالح العامة. فقد اعتنى الفقهاء بتفصيل شروطها، وحدودها، وموانعها، واختلفوا في بعض التفاصيل، ولكنهم اتفقوا على أن الشفعة وسيلة حضارية لتجنب الخصومات ومنع النزاعات العقارية.
ولا تزال مبادئ الشفعة تمثل اليوم مرجعًا تشريعيًا مهمًا، ليس في الفقه الإسلامي فحسب، بل حتى في بعض الأنظمة القانونية الحديثة التي اقتبست جوهرها، وإن اختلفت في تطبيقها. وإنه من الأهمية بمكان أن يُعاد إحياء هذا النظام في التشريعات المعاصرة بما يتوافق مع متطلبات العصر، دون الإخلال بروح الشريعة وعدالتها.
وختامًا، فإن دراسة الشفعة لا تعني مجرد الوقوف عند حدود فقهية جامدة، بل هي دعوة للتأمل في العدل الإسلامي المتوازن الذي يُراعي مصلحة الفرد والمجتمع في آنٍ واحد.
المراجع
- الشيخ، أحمد بن هلال بن عبد الرحمن (2010) شفعة الجار: دراسة فقهية مقارنة، العدد 22، مجلة كلية الآداب، جامعة بنها -كلية الآداب.
- أبو رخية، ماجد محمد محمود (1994) شفعة الجار: دراسة فقهية مقارنة، مجلة الشريعة والدراسات الإسلامية، المجلد 9 العدد 24، جامعة الكويت -مجلس النشر العلمي
- الجدعان، سعد عبد الله (2016) شفعة الجار، الوعي الإسلامي، المجلد 53، العدد 611، وزارة الأوقاف والشؤون الإسلامية
- الغزالي، حسن بن أحمد بن محمد (2009) شفعة الجار، مجلة كلية دار العلوم، العدد 49، جامعة القاهرة -كلية دار العلوم
